「横浜市泉区」は不動産投資に適した地域か？

「横浜市泉区」は不動産投資に適した地域か？

今回は「横浜市泉区」で行なう不動産投資について分析していきたいと思います。

調査内容は下記のとおりです。

横浜市泉区を投資先として選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。

では泉区の地域情報から見ていきましょう。

横浜市泉区の概要、特性

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

横浜市泉区の平成25年の空き家率は6.4％となり、横浜市平均：10.1％、神奈川県の平均：11.2％よりもかなり低い数値となりました。（平成25住宅土地統計調査より）

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成25年までの5年毎

平成10年：6.6％（3290戸）
平成15年：5.9％（3330戸）
平成20年：6.6％（4140戸）
平成25年：6.4％（4040戸）

平成10年以降の横浜市泉区の空き家状況をみると、増加傾向にあった空き家数は平成25年には減少へと転じています。

そして空き家率においても、かなり優秀な数値で推移してきたことがわかります。

また横浜市の空き家対策をみると、空き家の維持管理や相談対応のみならず、空家の流通促進や利活用といった積極的な空き家対策にも取り組みはじめています。

そのため今後の横浜市泉区の空き家の動向にも期待できるのはではないでしょうか。

刑法犯認知件数の推移

不動産投資を行なう上で、投資先エリアの治安の良し悪しは賃貸需要や資産価値などに影響を与える可能性があります。

では横浜市泉区は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数（刑法犯認知件数）を見ていきましょう。

泉警察署の犯罪件数の推移となります。

平成12年：2399件
平成17年：2139件
平成22年：1241件
平成25年：981件
平成26年：790件
平成27年：633件

上記のように、横浜市泉区の刑法犯認知件は年々減少傾向にあることがわかります。

平成12年と平成27年を比較すると、マイナス1766件（26.4％）と大きく減少していることになります。

これは横浜市泉区が地域の防犯活動の支援や防犯環境の整備といった防犯対策に取り組んできた成果と言えるでしょう。

また平成26年度泉区民意識調査によると、「防犯に関する取組みが進んでいる」について「そう思う＋どちらかといえばそう思う」と回答した方は31.4％、「そう思わない＋どちらかといえばそう思わない」と回答した方は17.2％となっています。

また定住意向については、「住み続ける：38.5％、たぶん住み続ける：38.4％」の合計：76.9％、「たぶん移転する：8.0％、移転する： 2.3％」の合計：10.3％となりました。

4人に3人以上の方は泉区に定住したいと回答しています。

待機児童数の推移

ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。

また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。

では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。

平成23年度：38人
平成24年度：13人
平成25年度：0人
平成26年度：0人
平成27年度：0人
平成28年度：0人

平成25年度に待機児童ゼロを達成後、横浜市泉区の待機児童数は平成28年現在までゼロで推移しています。

これは横浜市による積極的な待機児童対策によるもので、今後も安定したサービスの提供が期待できるのではないでしょうか？

また平成26年度泉区民意識調査での「保育などの子育て支援や保護を要する児童への対策が進んでいる」についてのアンケートがありました。

「そう思う＋どちらかといえばそう思う」と回答した方は25.4.％、「そう思わない＋どちらかといえばそう思わない」と回答した方は11.6％とポジティブな意見が2倍以上となっています。

横浜市泉区の不動産価格

不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。

まず横浜市の地価は、神奈川県内25位、全国127位となっています。

最高坪単価は1988年の147.4万円でしたが、2016年は45.2％程の66.6万円で推移しています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後はしばらく下降傾向にありましたが、1995年（1.72％）、2007年（2.94％）、2008年（5.29％）の3年間は上昇となりました。

しかし2009年（-3.56％）、2010年（-2.50％）、2011年（-2.00％）、2012年（-0.59％）、2013年（-0.54％）の5年間は再び下げに転じました。

またここ最近の動向を見ると、2014年（1.12％）、2015年（1.31％）、2016年（0.43％）と3年連続で上昇が続いています。

エリア別の動向を見ると、下記の通りとなります。

上昇したエリア

ゆめが丘・下飯田エリア（10.29％）、立場エリア（2.39％）、中田エリア（1.82％）、いずみ野エリア（1.31％）

下降したエリア

いずみ中央エリア（-2.95％）、踊場エリア（-2.38％）、緑園都市エリア（-1.41％）、弥生台エリア（-0.08％）

横浜市泉区全体では上昇となりましたが、エリア別では上昇・下降した地域は半数ずつとなりました。

またエリア別の地価（坪単価）を見ると、最高値：73.4万円（緑園都市エリア）、最安値：57.1万円（ゆめが丘・下飯田エリア）となり、その差は16.3万円（1.29倍）となります。

この数値から横浜市泉区の地価は、エリアによる格差は少ないと言えるでしょう。

賃料相場

では横浜市の家賃相場はどうなっているでしょうか？部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。

1R～1DK：24位
1LDK～2DK：35位
2LDK～3DK：31位
3LDK～4DK：31位

地価の25位と比較すると、1R～1DKはほぼ同ランクとなっていますが、それ以外の間取りは地価よりも下位の
ランクとなります。

横浜市泉区の交通・アクセス

では横浜市の電車状況はどうなっているでしょうか？

横浜市内には9つの駅あり、地下鉄（横浜市営地下鉄ブルーライン）と私鉄（相模鉄道いずみ野線）の利用が可能です。

横浜市営地下鉄ブルーライン：中田駅、立場駅、踊場駅、下飯田駅

相模鉄道いずみ野線：いずみ中央駅、いずみ野駅、弥生台駅、ゆめが丘駅、緑園都市駅

複数路線が利用できる駅はありません。

 

横浜市泉区の人口推移

 

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それでは横浜市の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年：154400人、2016年：154038人、2017年：153662人となっています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。

人口推移

1990年：124205人
1995年：137524人
2000年：145824人
2005年：151838人
2010年：155700人

1世帯あたりの人員

1990年：3.21人
1995年：3.03人
2000年：2.87人
2005年：2.73人
2010年：2.61人
2017年：2.51人

1987年に新設された横浜市泉区は2011年をピークに人口は減少に転じて、2017年現在も緩やかな減少となっています。

2017年と1990年の人口を比較する約2.9万人（19.2％）と大きく増加してきたことがわかります。

また1世帯あたりの人員は年々減少を続けています。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所（以下、社人研）による2020年～2040年までの横浜市泉区の人口将来推計と年齢3区分別人口（割合）となります。

社人研による将来人口推計※2020年～40年の5年毎

2020年：157033人
2025年：154446人
2030年：150622人
2035年：145987人
2040年：140903人

年齢3区分別人口※2020年～40年の5年毎

年少人口：11.9％→10.9％→10.1％→9.8％→9.8％
生産年齢人口：58.3％→57.9％→56.8％→54.0％→50.5％
老齢人口：29.8％→31.2％→33.2％→36.2％→39.7％

横浜市泉区の人口は、2020年以降も減少傾向が続く予測となっています。

2020年と2040年の人口を比較すると1.6万人（10.3％）程度の減少が見込まれます。

また年齢3区分別人口を見ると、年少人口と年少人口は減少、老齢人口は増加となり、少子高齢化の傾向が見て取れます。

次に横浜市泉区の将来人口を見ていきましょう。

横浜市泉区の将来人口※2035年までの5年毎

2020年：152,751人
2025年：149,146人
2030年：144,267人
2035年：138,353人

年齢3区分別人口※2010年から2035年までの5年毎

年少人口：14.0％→13.3％→12.4％→11.6％→11.0％→11.0％
生産年齢人口：63.5％→60.4％→59.3％→59.1％→58.1％→55.6％
老齢人口：22.6％→26.3％→28.3％→29.3％→30.8％→33.4％

横浜市泉区の将来人口も社人研同様に、減少傾向が続く予測となっています。

また社人研よりも少ない人口での推移となっています。

 

横浜市泉区で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に横浜市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ：今後も減少傾向が続き、2040年には人口が10％程度減少する予測。

横浜市のデータ：社人研同様の予測だが、社人研よりもさらに少ない人口での推移。

どちらのデータも横浜市泉区の人口は今後も減少傾向が続き、年齢3区分別人口からも少子高齢化がさらに進行する見込みとなっています。

また2020年から2040年で10％程の人口減少が予測されているため、賃貸需要への影響は少なからずあると考えられます。

ただし今後横浜市が人口対策に乗り出す可能性はありますので、今後の人口動向に注目してみてはいかがでしょうか。

不動産投資と交通

では横浜市泉区の交通に関してはどうでしょうか？

横浜市泉区は地下鉄、私鉄の利用で都内、横浜駅へのアクセスは良いと言えるでしょう。

緑園都市駅から横浜駅まで17分程、品川駅まで41分程と通勤や通学に便利な地域となります。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

横浜市泉区の神奈川県内でのランキングは地価は25位、平均賃料は24位（～35位）となります。

単身者向けの間取りのみ地価と同等のランクですが、それ以外の間取りは地価よりも10位前後下位にランクするため、地価と賃料のバランスは取れているとは言えないでしょう。

また最近3年間の地価の動向は緩やかな上昇傾向にありますが、エリア別の動向では上昇・下降が半数ずつとなっています。

なお横浜市泉区はエリア毎の地価に大きな差が見られませんが、緑園都市駅周辺では100万円/坪以上、中田駅、弥生台駅周辺では90万円/坪以上での取引が確認できています。

横浜市泉区の不動産投資

以上、横浜市泉区の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると横浜市は・・・

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、横浜市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか？

※横浜市、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。