「横浜市金沢区」の不動産投資を分析
今回は「横浜市金沢区」で行なう不動産投資について分析していきたいと思います。
調査内容は下記のとおりです。
- 地域情報（空き家・治安・子育て）
- 人口（人口推移・将来人口）
- 不動産価格の動向（地価・平均家賃）
- 賃貸需要・資産価値
- 交通情報（路線・高速）
- その他
横浜市金沢区を投資先として選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。
では金沢区の地域情報から見ていきましょう。
横浜市金沢区の概要、特性
ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。
空き家率の推移
横浜市金沢区の平成25年の空き家率は8.5％となり、横浜市平均：10.1％、神奈川県の平均：11.2％よりも低い数値となりました。（平成25住宅土地統計調査より）
また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成25年までの5年毎
平成10年：7.6％（5980戸）
平成15年：7.7％（6420戸）
平成20年：7.8％（7060戸）
平成25年：8.5％（7990戸）
横浜市金沢区の空き家率は7～8％と優秀な数値で推移してきました。
また横浜市による空き家対策は維持管理や相談対応にプラスして、空家の流通促進・利活用といった取り組みがスタートしています。
そのため今後の横浜市金沢区の空き家率の動向にも期待してできるのではないでしょう。
刑法犯認知件数の推移
不動産投資を行なう上で、投資先エリアの治安の良し悪しは賃貸需要や資産価値などに影響を与える可能性があります。
では横浜市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数（刑法犯認知件数）を見ていきましょう。
金沢署の犯罪件数の推移となります。
平成12年：3835件
平成17年：2958件
平成22年：2132件
平成25年：1612件
平成26年：1456件
平成27年：1230件
上記のように、横浜市金沢区の刑法犯認知件は年々減少傾向にあることがわかります。
平成12年と平成27年を比較すると、マイナス2605件（67.9％）と大きく減少していることがわかります。
これは横浜市金沢区が地域の防犯活動の支援や防犯環境の整備といった防犯対策に取り組んできた成果と言えるでしょう。
また平成23年度金沢区区民意識調査によると、9割の方が「住み心地」について肯定的な回答となっています。
治安に関する「お住まいの地域は安心して暮らせる」について
「とても安心・まあ安心」と回答した方は60.7％、
「安心できない・やや安心できない」と回答した方は8.8％となっています。
また「防災や防犯の取組が活発である」については
「そう思う・どちらかというとそう思う」と回答した方は35.2％、
「そう思わない・どちらかというとそう思わない」と回答した方は21.2％となっています。
「行政に特に力をいれてもらいたい施策」において、防犯対策（33.1％）は3位と防犯対策への高い関心が伺えます。
また定住意向については、
「住み続ける：34.1％、たぶん住み続ける：40.7％」の合計：74.8％、
「たぶん住み続けない：7.3％、住み続けたくない：3.9％」の合計：11.2％となりました。
4人に3人は神奈川区への定住を望む回答をしています。
なお横浜市平均（平成27年調査）は
「住み続ける：27.4％、たぶん住み続ける：33.6％」の合計：61.0％、
「たぶん住み続けない：13.9％、住み続けたくない：6.0％」の合計：19.9％となります。
横浜市金沢区の定住意向は横浜市平均よりも高いことがわかります。
待機児童数の推移
ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。
また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。
では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。
過去の待機児童数は下記になります。
平成23年度：41人
平成24年度：5人
平成25年度：0人
平成26年度：0人
平成27年度：0人
平成28年度：0人
平成25年度に待機児童ゼロを達成後、横浜市金沢区の待機児童数は平成28年現在までゼロで推移しています。
仕事をする子育て世帯にとって、今後も安定したサービスの提供が期待できるため、仕事と子育ての両立に適した地域と言えるのはないでしょうか？
横浜市金沢区の不動産価格
不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。
まず横浜市金沢区の地価は、神奈川県内29位、全国142位となっています。
最高坪単価は1988年の164.2万円でしたが、2016年は38.4％程の63.1万円で推移しています。
現在までの地価動向
では最近の地価の変動を見てみましょう。
横浜市金沢区の地価は、バブル崩壊後しばらくは下降傾向でしたが、2007年（2.63％）、2008年（4.08％）の2年間は上昇となりました。
しかし2009年（-3.45％）、2010年（-3.71％）、2011年（-1.47％）、2012年（-1.07％）の4年間は再び下げに転じました。
またここ最近の動向を見ると、2013年（0.21％）、2014年（1.25％）、2015年（0.98％）と3年連続で上昇となりましたが、2016年はマイナス0.65％と減少に転じました。
エリア別の動向を見ると、下記の通りとなります。
上昇したエリア
福浦エリア（14.51％）、幸浦・並木中央エリア（2.00％）、鳥浜・南部市場エリア（0.81％）、野島公園エリア（0.64％）、金沢八景エリア（0.50％）
下降したエリア
能見台エリア（-0.60％）、六浦エリア（-0.39％）、京急富岡エリア（-0.25％）、金沢文庫エリア（-0.02％）
横浜市金沢区全体では下降となりましたが、エリア別では上昇した地域が多くなりました。
またエリア別の地価（坪単価）を見ると、最高値：73.6万円（能見台エリア）、最安値：33.7万円（幸浦・並木中央エリア）となり、その差は39.9万円（2.18倍）となります。
この数値から横浜市金沢区の地価は、エリアによる格差は少ないと言えるでしょう。
賃料相場
では横浜市金沢区の家賃相場はどうなっているでしょうか？部屋のサイズ別に見ていきましょう。
ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。
1R～1DK：26位
1LDK～2DK：27位
2LDK～3DK：22位
3LDK～4DK：27位
地価の29位と比較すると、ほぼ同水準ですがすべての間取りで上位にランクインしています。
また間取りによる差はあまりないのが特徴となります。
横浜市金沢区の交通・アクセス
では横浜市の電車状況はどうなっているでしょうか？
横浜市金沢区内には18の駅あり、JRはありませんが、横浜シーサイドライン、京急本線、京急逗子線の利用が可能です。
横浜シーサイドライン：八景島駅、野島公園駅、幸浦駅、海の公園柴口駅、並木北駅、市大医学部駅、産業振興センター駅、金沢八景駅、鳥浜駅、海の公園南口駅、並木中央駅、南部市場駅、福浦駅
京急本線：金沢文庫駅、京急富岡駅、能見台駅、金沢八景駅
京急逗子線：金沢八景駅、六浦駅
複数路線が利用できる駅は金沢八景駅となります。
横浜市金沢区の人口推移
少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。
そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。
それでは横浜市金沢区の人口動向を見ていきましょう。
現在までの人口状況
最近3年間の人口は、2015年：203237人、2016年：202300人、2017年：200651人となっています。
また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。
人口推移
1990年：196248人
1995年：203404人
2000年：205539人
2005年：208910人
2010年：209981人
1世帯あたりの人員
1990年：2.0人
1995年：2.80人
2000年：2.68人
2005年：2.52人
2010年：2.41人
2017年：2.30人
1949年から増加を続けてきた横浜市金沢区の人口は、2007年をピークに減少へ転じています。2017年現在も減少傾向となっています。
2017年と1990年の人口を比較する約4.4千人（2.2％）の減少となりました。
また1世帯あたりの人員は年々減少を続けています。
今後人口推計
では今後の人口推移はどうでしょうか。
下記は国立社会保障・人口問題研究所（以下、社人研）による2020年～2040年までの横浜市金沢区の人口将来推計と年齢3区分別人口（割合）となります。
社人研による将来人口推計※2020年～40年の5年毎
2020年：205177人
2025年：199721人
2030年：192680人
2035年：184364人
2040年：175236人
年齢3区分別人口※2020年～40年の5年毎
年少人口：11.2％→10.3％→9.5％→9.3％→9.2％
生産年齢人口：58.6％→57.9％→56.7％→54.5％→51.6％
老齢人口：30.2％→31.9％→33.8％→36.3％→39.3％
減少傾向にある横浜市金沢区の人口は、今後も同様の動向が予測されています。
2020年と2040年の人口を比較すると3.0万人（14.6％）程度の減少が見込まれます。
また年齢3区分別人口を見ると、年少人口と年少人口は減少、老齢人口は増加となり、少子高齢化の傾向が見て取れます。
次に横浜市金沢区の将来人口を見ていきましょう。
横浜市金沢区の将来人口※2035年までの5年毎
2020年：200,051人
2025年：192,777人
2030年：184,315人
2035年：174,773人
年齢3区分別人口※2010年から2035年までの5年毎
年少人口：12.8％→12.1％→11.3％→10.4％→9.8％→9.6％
生産年齢人口：65.3％→61.2％→59.1％→58.2％→56.5％→53.8％
老齢人口：21.9％→26.7％→29.7％→31.4％→33.7％→36.6％
横浜市金沢区の将来人口も社人研同様に、減少傾向が続く予測となっています。
また数値的にも社人研に近い動向となっています。
横浜市金沢区で行う不動産投資の将来性
これらのデータを元に横浜市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。
不動産投資と人口問題
各データをまとめると下記になります。
社人研のデータ：2007年に減少に転じた人口は、今後も減少が続く。
横浜市のデータ：社人研同様に、今後も減少傾向で、社人研よりも少ない人口での推移。
横浜市金沢区の人口は今後も減少が続き、さらに少子高齢化が進行する予測となっています。
また2040年までに15％近い減少が予測されるため、地域によっては賃貸需要への影響は少なからずあると考えられます。
ただし今後横浜市が人口対策に乗り出す可能性はありますので、今後の人口動向に注目してみてはいかがでしょうか。
不動産投資と交通
では横浜市金沢区の交通に関してはどうでしょうか？
横浜市金沢区はJRはありませんが、私鉄の利用で都心、横浜駅へのアクセスは良いと言えるでしょう。
複数路線の利用が可能である金沢八景駅から横浜駅まで17分程、金沢八景駅から品川駅まで35分程ですので、通勤や通学に便利な地域となります。
不動産投資と不動産価格
では不動産価格をみていきましょう。
横浜市金沢区の神奈川県内でのランキングは地価は29位、平均賃料は22位（～27位）となります。
地価と賃料はほぼ同ランクですが、すべての間取りで上位にランクしています。
また最近4年間の地価の動向は、2013～2015年上昇、2016年は下降となりましたが、値動きは小さいく、安定した動向となりました。
なお横浜市金沢区はエリア毎の地価に大きな差が見られませんが、能見台駅、金沢文庫駅、金沢八景駅周辺では100万円/坪以上の取引が確認できています。
横浜市金沢区の不動産投資
以上、横浜市金沢区の特性、人口、交通、地価について調査してきました。
これらの情報を要約すると横浜市は・・・
- 横浜市金沢区の人口は、今後も減少傾向。
- 少子高齢化、核家族化により、二人以下の高齢者世帯の増加が見込まれる。
- 能見台駅、金沢文庫駅、金沢八景駅周辺の地価は高い。
- 横浜市金沢区の地価は緩やかな動向。
- 空き家率は優秀な数値で推移。
- 私鉄の利用で横浜駅、品川駅へのアクセスは良い。
- 待機児童数ゼロを継続中。今後も期待できる。
- 犯罪発生件数は減少傾向。住民の定住意向は74.8％。
となります。
着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、横浜市金沢区は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか？
※横浜市、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。